物業服務存在瑕疵,業主可以拒交物業費嗎
稿件來源: 法制日報
發布時間:2019-06-17 14:14:46

□ 王成艷

物業公司與小區業主委員會簽訂了物業服務合同,物業費收取標準為1.5元/月/平方米。謝先生為小區業主,但未交納2017年1月1日至2018年12月31日期間的物業服務費4320元,并產生滯納金743元,物業公司催要無果,并多次停掉謝先生家中的電,雙方沖突不斷升級。2019年3月,物業公司起訴至法院,要求謝先生交納物業費及滯納金。謝先生辯稱,之所以不交物業費,一是因為家中曾被盜,而物業公司因管理不善,保安門已經損壞長達一年,導致犯罪嫌疑人可以輕易進入住處。二是因為樓上的業主裝修,導致家里衛生間漏水及墻體開裂至今仍未修繕完好。最終法院判決謝先生一次性交納物業費4320元,對原告主張的滯納金不予支持。

問:業主家失竊,物業公司有賠償義務嗎?

答:我國《物業管理條例》第三十六條規定,物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。雖然謝先生財產損失的直接原因是被他人盜竊,但謝先生的財產受損與物業公司沒有維修電子門、未安裝維護攝像頭等事實存在一定的因果關系,故物業公司應當承擔相應的法律責任。

問:業主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墻體開裂,物業公司有責任嗎?

答:謝先生樓上的業主裝修,導致謝先生家中漏水和墻體開裂,樓上業主應該對梁先生因此而受到的損失承擔賠償責任。物業公司沒有同意或者參與樓上業主改變房屋原結構,亦沒有同意該業主延續現狀,而是及時通知該業主對破壞的房屋結構予以恢復,且向社區報告,參與組織雙方進行調解,盡到了物業公司的義務,不承擔連帶賠償責任。

問:物業服務存在瑕疵,業主可以拒交物業費嗎?

答:物業公司與業主委員會簽訂的物業服務合同,對小區全體業主均具有約束力。合同簽訂后,物業公司為小區提供了物業服務,業主理應交納物業費。同時,物業服務是一個不斷完善的過程,如果業主認為物業服務存在問題,應該提出改進意見和建議,而不是以拒交物業費形式消極對抗。根據謝先生的舉證,物業公司提供的物業服務有瑕疵,宜對物業公司主張逾期交費的滯納金不予支持。這也提醒廣大業主,對于物業服務中的不足和瑕疵,一是積極向物業公司提出好的建議,二是要積極收集證據。如果在庭審中能夠證明物業公司部分物業服務不到位,根據公平原則,法院也會對應交的物業服務費用及滯納金酌情予以扣減。

問:物業公司能停掉業主家的電嗎?

答:在供電合同中,合同雙方的主體是電力公司和用電人。只有在經催告后用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的,供電人方可以按照國家規定的程序中止供電。物業公司作為小區的物業服務單位,本應為房屋正常使用及提升物業價值提供優質服務及保障,其擅自對業主斷電阻礙房屋的正常使用與法律規定和工作職責相悖。一旦發生類似情況,業主可以向當地的物業服務主管部門、街道辦事處等反映。如果實在處理不了的話,業主可以通過訴訟的程序去維權,并要求物業公司對造成的損失予以賠償。

(作者單位:江蘇省徐州市泉山區人民檢察院)

(責任編輯:金燕)
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