30年前轉讓農村老宅,如今宅基地還能要回來嗎?
稿件來源:江蘇高院
發布時間:2019-08-09 13:49:29

距離蘇州老宅轉讓時隔30年之久,兄妹二人憑借在檔案館調取的一張土地房產所有證存根,認為已故父親的宅基地是被侵占,于是將堂兄弟和當地鎮政府一起訴至法院。近日,蘇州市虎丘區人民法院對這起返還原物糾紛案依法判決,駁回原告訴訟請求。

“老宅子是祖上平均分配給王山、王火、王水(均為化名)兄弟三人所有,老大的房屋在東側、老二在中間、老三在西側,整體連在一起,但都是單獨的宅基地?!本萃跛淖優?,即本案原告王小水、王小泉陳述,父親1927年出生,1943年離家赴上海鐵路局工作,參加抗美援朝后,攜家屬輾轉廣州、蘭州等地工作并落戶,直到2005年去世。

1988年老母親病故,王水攜兒女奔喪?!俺么嘶叵縉躉?,父親托付長兄之子王小山照看其宅基地,后來由王小山出面,讓我們將房屋和家具處理給了二房家的兒子王小火?!蓖跣∷?,當時在不了解有房屋宅基地憑證的情況下,加之又是堂兄弟關系,“且我們一家長期在外地,宅基地無人看護,就寫下了1800元收據。但是,只同意他們拆除老房子翻蓋新房子,并沒有將宅基地產權處理給王小火?!?/p>

之后這片地幾經易手拆建,到2018年1月,王小水、王小泉在當地檔案館調取到一張土地房產所有證存根顯示,王山、王火、王水曾各自取得蘇南區吳縣幸福村更上瓦屋兩間,具體時間和房屋坐落不詳?!罷庹糯娓っ韉厥鞘粲諼腋蓋椎?,但沒有門牌號,我們只能按照老宅的位置與現狀對應?!庇謔?,二被告起訴要求返還目前幸福村更上20號的房屋;同時提出,若房屋已面臨拆遷,則請求返還原告150㎡拆遷補償房屋。

庭審中,被告王小火辯稱,王水的兩間舊房子和家具已經在30年前全部賣給他了,當時有公證人、還有王小山和王水的三方簽字。當地鎮政府辯稱,“從存根形式來判斷,可能是建國初期吳縣政府發放的,只注明瓦房二間。王小火的宅基房于2009年拆遷,與存根的發證時間相隔近半個世紀,期間經歷了上世紀50年代的土地改革,房產公私合營等運動,蘇州大市范圍又在上世紀80年代進行了農村宅基地確權發證和城鎮房屋確權發證,90年代末期,蘇州又對農村宅基地進行了一次全面清理?!閉蛘?,由于原告主張的二間宅基房在蘇州市的二次確權中都沒有記錄,因此可能存在二間瓦房已經滅失或權屬已經發生變更的情形。

經查,1988年3月31日,王水與王小火訂立房屋轉讓協議書,這張保存多年的協議書上載明,“王水得祖上遺產房子兩間、家具若干,因本人工作單位不在本地,現應親戚王小火之要求,愿將房子、家具轉讓與王小火,轉讓費1800元。特立此為憑”。

又查明,2009年7月,因軍用站臺項目移建,當地鎮政府與王小火簽訂拆遷補償協議書和安置協議書,很快王小火一家便自行搬遷過渡并讓出舊房?!爸罄險牡卦趺囪頤薔投疾磺宄??!蓖跣』鶿?。

“根據原告提出的主張,我們進行了實地調查?!北景賦邪烊吮硎?,目前原王家老宅宅基地的戶主,也就是原告訴請中所稱的幸福村更上20號房屋登記的宅基地戶主為張某,與王家沒有親屬關系。

法院認為,訴訟當事人有責任對自己的主張提供證據予以證明,沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。承辦人指出,返還原物請求權是依據物權產生的權利,本案中,兩原告認為其有權繼承王水位于原幸福村更上瓦屋兩間,但原告提交的檔案館土地房產所有證存根并無登記日期及具體房屋坐落和門牌號,且原告訴請中所稱的房屋登記的宅基地戶主并非本案被告,原告的證據不能證明其為幸福村更上20號的所有權人。

“返還原物請求權須以特定原物及其物權的現時存在為前提,經庭審查明,王小火戶于1989年申請翻建房屋,王水的兩間瓦房已滅失?!背邪烊吮硎?,原告提出的返還房屋請求缺乏事實和法律依據。關于原告提出的拆遷補償,因兩間瓦房已出賣且被拆除后重新建房,在拆遷時,王水及兩原告并非村集體經濟組織成員且并未有位于該村的宅基地和房屋也并非被征收人。綜上,法院判決駁回原告的訴訟請求。

法官說法:

因歷史原因造成的宅基地流轉不宜認定為無效

《中華人民共和國土地管理法》經1988年、1998年和2004年修改,始終規定“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”,國務院相關規定明確禁止城鎮居民在農村購置宅基地和農村住房,但因歷史原因造成的將宅基地房屋出售給本集體經濟組織成員,合同履行并不會導致宅基地使用權流轉到本集體經濟組織之外,對本集體經濟組織享有的集體土地所有權不構成影響,不宜認定為無效,僅是出售宅基地房屋一方不得再申請宅基地建房。

本案中,王水于1988年將其兩間瓦房和家具以1800元賣于王小火,當時王水一戶工作生活及戶籍均在蘭州,王小火一戶為幸福村集體經濟組織成員,雙方均確認房屋轉讓協議書的真實性,且王水及原告在簽訂協議后近三十年的時間中并未主張撤銷協議也未與王小火協商解除協議并退還購房款,故該房屋轉讓協議書能夠體現雙方之間房屋買賣的真實意思表示,當事人應當誠實守信地履行協議。

來源:蘇州市虎丘區人民法院  


(責任編輯:楊卓)
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